mercoledì 20 agosto 2014

I contratti di management alberghiero - Una ricerca di HVS

La societa' di consulenza indiana HVS ha redatto uno studio sui contratti di management ( management contracts ) che ho avuto modo di vedere ed analizzare.

E' uno degli studi piu' recenti visto che e' datato 28 luglio 2014 e la sintesi e' in anteprima per i lettori del blog.

I contratti di management nascono per soddisfare la necessita' di investitori immobiliari ( real estate ) affidando la gestione del loro asset ad un soggetto specializzato che opera nella gestione del complesso alberghiero in nome e per conto dell'investitore.

La ricerca evidenzia subito le due forze fondamentali che guidano le negoziazioni propedeutiche ai contratti di management: le esperienze regresse della contrattualistica tipica alla luce dei vari accadimenti economici la natura e caratteristiche dell'Hotel (asset) e le aspettative ( necessita' ) dell'investitore.

Fondamentalmente oggi fra i proprietari di asset alberghieri troviamo: Real Estate Investment Trusts (REITS), real estate hedge funds, real estate private equity funds, fondi sovrani , compagnie assicurative, fondi pensione e investitori privati ( private wealth clients o affluents ).
Alcuni di questi soggetti sono realta' quotate o raccoglitori di ricchezza privata, pertanto a loro volta soggetti a precisi obblighi di informazione e trasparenza.

Fra le asset management companies troviamo sia grosse corporation che operano con la logica del multi brand che hanno l'obiettivo di aggredire tutti i segmenti del mercato, singole brand company ed operatori regionali ( con e senza brand ).

E' del tutto evidente che la forza del brand o le caratteristiche degli asset da assegnare regolano la forza contrattuale delle parti in causa.

Lo studio si concentra sull'analisi di 5 principali aspetti dei contratti di management che tutto sommato hanno caratteristiche piuttosto simili:
condizioni e rinnovo, le fees ( commissioni ), le performance garantite ed i parametri, budget e spese oltre che clausola di termine esercitabile dal proprietario dell'asset.

Le aree geografiche prese in esame sono Stati Uniti, Europa, Asia Pacific sono inoltre stati analizzati 236 contratti di management per uin totale di 57.055 camere.

80 contratti analizzati negli USA per 22.917 camere, 76 in Europa per 19.232 camere, 80 nelle regioni Asia Pacifico per 14.906 camere.

I parametri presi in esame sono stati:

A) posizione di mercato divisa in Budget, Mid market, Upscale, Upper Upsacale, Luxury, Extended Stay

B) numero di camere: meno di 100, fra 100 e 299 e da 300 a 500

C) data di stipula prima del 2005 e dopo il 2005

Altre variabili prese in esame: Tipologia del contratto di management ( Brand /No Brand ),
Tipologia della proprieta' ( esistente o nuova costruzione ), anno di apertura ( prima o dopo il 2005 ), location.

Riguardo gli altra parametri presi in esame:
Durata del contratto di management, numero dei rinnovi, durata dei rinnovi, restrizioni.

Un aspetto sempre molto sensibile e' quello economico (operator fees), che di fatto e' uno degli aspetti generatore di contenzioso fra le parti, i parametri passati in rassegna sono stati:

- pre opening fee
- technical service fee
- base management fee
- incentive management fee
- reservation , marketing, loyalty program e. Training fee

Per l'analisi delle performance i parametri utilizzati:

- periodo di riferimento
- test period
- riferimento reddituale ( GOP, revPar, entrambi)

Per l'aspetto budgetario:

- Contribuzione del proprietario
- sistemi di controllo reciproci
- fondo cassa

Le clausole di risoluzione

- non ottenimento dei risultati minimi
- clausola di vendita dell'albergo
- penale recesso anticipato

Sono state analizzate complessivamente 38 compagnie alberghiere da Accor a Wyndham passando per Best Wester, Hilton, Hyatt, IHG, jumeirah, kempinski e Starwood.

La durata dei contratti varia da 10 a 30 anni negli Usa generalmente hanno un primo inizio di circa 10 anni, nel resto delle regioni la durata e' generalmente di 20 anni.

Interessante analizzare le percentuale per le fees: (dato medio ) 2,64 % per gli hotels con meno di 100 camere, 2,76 % da 100 a 299 camere, 2,42 % per asset fra 300 e 500 camere e 2,30 % per asset oltre 500 camere.

Interessante vedere come negli USA le management fees siano piu' alte rispetto all'Europa, 4,30% per asset con meno di 100 camere, 3,68 % per asset fra 100 e 299 camere, 3,41 % per asset fra 300 e 500 camere e 2,77 per asset con oltre 500 camere.

La regione Asia pacifico si pone a meta' fra i valori Europei rispettivamente 1,71%, 2,08%,2,20% e 1.54% e quelli Usa.

Si conferma che l'Uniform System of Account ( USOA ) e' il sistema di riferimento per il controllo di gestione e che il GOP Gross Operating Profit ( in alcuni casu AGOP Adjusted gross operating profit ) e' il paramentro di riferimento sulle incentive fees.

Fondamentalmente tutti gli schemi dei contratti di management hanno due livelli di remunerazione per gli operatori: management fees e incentive fees ( fatturato/turn over e GOP ).

E' evidente che anche nell'utilizzo di queste tipologie contrattuali il nostro paese e' in ritardo da un punto di vista culturale ed esperenziale.

Piu' volte nei miei precedenti articoli anche all'interno di quessto blog ho evidenziato la natura atipica di questi contratti ( non regolati dalla nostra codicistica ), la necessita' che le parti comprendano i rispettivi obblighi e compiti e l'obbligo di un rigido controllo amministrativo contabile con sistemi analitici condivisi . E' opportuno infine che alcune figure ( Financial Manager piu del General Manager ) siano a nomina condivisa.

Chiunque voglia approfondire o chiarire alcune tematiche al riguardo puo' contattarmi r.necci@robertonecci.it


dott. Roberto Necci
www.robertonecci.it

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