sabato 23 giugno 2012

Criteri di valutazione di un albergo

La mia attività mi porta di frequente all' analisi del valore di strutture alberghiere.
Il settore delle valutazioni alberghiere finalizzate a progetti di compravendita è sostanzialmente il mercato dell' improvvisazione, dove vi è un sottobosco di incompetenza come forse in nessun altro settore.
Ho visto situazioni dove le richieste erano frutto di valori che definire utopistici è un eufemismo come pure improvvisati agenti immobiliari che " piazzavano " alberghi di cui ne ignoravano spesso anche il nome.
Immaginate se è una scelta oculata affidarsi per la vendità di una struttura alberghiera ad un giornale magari immediatamente prima della sessione " ricerca l' anima gemella " oppure affidare il mandato ad un agente che ha alle spalle esperienze per lo più nella vendita di box e cantine.
Vi è poi un ulteriore "zona grigia" dove vengono addirittura pubblicizzate strutture in vendita senza che vi sia conferito nessun tipo di mandato, tali personaggi pubblicano centinaia di annunci nella speranza " che qualche pesce abbocchi "...
In realtà la valutazione propedeutica ad una vendita di un complesso alberghiero ha necessità di ben altre professionalità, competenze, rete di relazioni e sopratutto della discrezione.
La discrezione è oltremodo necessaria per tutelare l' immagine stessa della struttura e mantenerne l' avviamento. Tanto per citare l' esempio italiano, nel nostro paese esiste un target ben definito di acquirenti potenziali, che sicuramente non leggono gli annunci per la conclusione dei loro affari ma sono altresi molto attivi attraverso il loro network relazionale; sostanzialmente queste persone cercano " notizie di prima mano".
Detto questo, se l' eventuale broker a cui affidiamo il mandato non conosce personalmente almeno la metà del network potenziale, attraverso il quale è semplice raggiungere la restante metà è bene...cambiare broker.
Fatta questa premessa vediamo da vicino alcuni criteri che possono essere utilizzati nell' ambito dei processi valutativi; è evidente che a mio parere la regola principale è:
" il prezzo giusto è quello che il mercato è disposto a pagare "
Personalmente ho sempre considerato frutto di improvvisazione esprimere la valutazione con il criterio del metro quadro perchè l' hotel esprime la sua capacità di generare reddito in funzione del numero delle stanze non sicuramente per la larghezza della sua hall o delle sue pertinenze, che magari sono funzionali ad una valutazione di piu' ampio respiro.
La valutazione di un albergo è strettamente legata  al costo del denaro nonchè dalla capacità di creare reddito, da qui cominciano ad avere attinenza i criteri che vengono detti " criterio di valutazione reddituale " e " criterio di valutazione finanziaria " . Cosa sono sostanzialmente questi due criteri?
Francamente non ho mai trovato in corsi, trattazioni, meeting incontri qualcuno che riuscisse a sintetizzare il concetto in maniera semplice, forse perchè compito di alcuni consulenti è fondamentalmente quello " di non far capire " o rendere incomprensibile il loro lavoro attraverso l ' utilizzo di formule, algoritmi etc.per giustificare parcelle altissime...

Molte volte va anche detto che per rendere chiari questi concetti bisogna averli prima di tutto compresi...e
qui si apre un altra panoramica.
Per tutti quelli come me che debbono prendere decisioni abbastanza velocemente, e sempre abbastanza velocemente debbono focalizzarsi sulla risoluzione " del problema " e non perdere tempo con l' algoritmo, il criterio che personalmente adotto e che quindi mi sento di consigliare è un giusto mix utilizzando parte del metodo reddituale e parte di quello finanziario.
La premessa: il valore dell' azienda è strettamente connesso alla sua capacità di generare reddito.
Qui cerchero' di semplificare al massimo l' utilizzo congiunto di entrambi i metodi visto che il nostro obiettivo principale è quello di valutare velocemente , con ridotti margini di errore un investimento potenziale.
E' evidente che maggiori approfondimenti sono rimandati a step successivi.
Eccoli qui sintetizzati:

La prima domanda da porsi nel processo valutativo di una azienda alberghiera è sostanzialmente che reddito ha prodotto almeno negli ultimi 4/5 esercizi, al netto di partite straordinarie? Omettendo cioè tutto ciò che è produzione di reddito non proveniente dalla gestione tipica.

La seconda domanda da porsi è quanto è attualmente il rendimento di un titolo di stato del paese che ospita la struttura oggetto di valutazione ?
Perchè si rendono necessarie queste due domande?
Perchè nessun investitore andrebbe ad investire su un asset che produce da un punto di vista reddituale un investimento inferiore ad un titolo di stato.
Tutto ciò pero' fa emergere un aspetto di soggettività dell' investimento , in quanto tempo l' investitore si aspetta di ritornare dell' investimento? E qui ogni tipologia di valutazione è prettamente soggettiva; la regola generale vuole che l' investimento alberghiero sia sostanzialmente un investimento di medio lungo periodo, ma anche in questo caso l' orizzonte temporale dipende dalla tipologia di investitore: un investitore privato ha un orizzonte temporale in relazione all' investimento alberghiero di lungo periodo, una compagnia alberghiera ugualmente, un fondo di investimento ha un orizzonte temporale piu breve dai 3 ai 5 anni.
Quindi sintetizzando al massimo il concetto del ritorno sul capitale posizionando in titoli di stato al 2% 10.000.000 di euro si avrà un ritorno di 200.000 euro / Anno
L' azienda alberghiera che vuole catalizzare questo tipo di investimento dovrebbe garantire ritorni in grado di scontare il livello del rischio ad esempio un + 4 % sul titolo di stato, cosicchè dovrebbe avere un ritorno sul capitale investito in grado di generare reddito per 600.000 / Anno
Cosa intendiamo per Reddito? Qui alcune premesse si rendono necessarie e per togliere i dubbi che potranno sorgere, scusandomi dell' utilizzo di forme dialettali, oltremodo efficaci " Il reddito non sono i soldi che ti metti in tasca ".
Il reddito d' impresa è costituito da:
COMPONENTI POSITIVI
- RICAVI
- PLUSAVALENZE PATRIMONIALI ( non utili nella nostra valutazione perchè non costanti )
- SOPRAVVENIENZE
- DIVIDENDI ED INTERESSI ATTIVI
- PROVENTI IMMOBILIARI
- RIMANENZE
COMPONENTI NEGATIVI
- COSTO DEL LAVORO
- INTERESSI PASSIVI
- ONERI FISCALI
- MINUSVALENZE E SOPRAVVENIENZE PASSIVE
- AMMORTAMENTI
- ACCANTONAMENTI
- COSTI VARI
Su ogni voce di queste vi si potrebbe fare una trattazione, ma in questa fase mi soffermo sugli ammortamenti,ovvero i costi la cui utilità si estende a piu' esercizi e che debbono quindi essere ripartiti negli esercizi in cui sono utilizzati.
Pensiamo a questo punto ad una società di un albergo proprietaria del cespite immobiliare dove viene svolta l' attività, la mia esperienza mi ha portato a dover valutare alcuni affari ed investimenti almeno in una prima valutazione di massima in pochi istanti ( sembra assurdo ma è cosi ) quindi sommate al reddito dell' esercizio del bilancio che vi portano davanti la quota relativa agli ammortamenti, specialmente in presenza di cespiti immobiliari in corso di ammortamento, dopo di che avrete una buona base di partenza per una prima valutazione del reddito , propedeutica alle valutazioni sopra esposte per il calcolo della validità dell' investimento.

Perché apprezzo i paesi anglosassoni? Perché sintetizzando e coniano termini che sono efficaci: prendiamo pertanto l' EBITDA ( Earning before interest taxed depreciation ammortization ) che cosa indica questo termine? Semplicemente l'utile generato dal' azienda prima di calcolare interessi passivi, tasse ed ammortamenti.
Quindi si calcola l'utile dell' azienda al fine di avere una prima base di calcolo per analizzare il ritorno sull'investimento o sul capitale da investire


E' impressionante constatare che quando ho avuto modo di spiegare questi concetti, la considerazione più frequente sia stata: ora ho capito ! E con questi semplici strumenti tutti possono almeno in una prima fase approcciarsi a primi criteri di valutazione delle loro aziende.
Chiarito l' EBITDA chiariamo ora il ROI " Return on investment " ovvero Ritorno dei soldi che ci mettiamo...

Quindi in ROI è il rapporto che c'e' fra EBIT ( Fratello dell' EBITDA ) ovvero " Earning before interest and tax , Utile prima degli interessi e le tasse " ed il Capitale investito secondo la seguente formula:

                        EBIT
ROI =  -----------------------
               Capitale Investito 


A cosa serve il ROI? A capire capire in una prima fase come viene gestita l' azienda.
Chiariti questi primi importanti termini il lettore ha almeno una prima base per cimentarsi nella ricerca di una serie di formule necessarie per la creazione di altri indici: ROS ( Return on sale rapporto fra EBIT e FATTURATO , misurante l' incidenza dei costi tipici sulla gestione ), AT ( Asset Turnover ) rapporto fra fatturato e capitale investito. Merita un minimo di attenzione la formila del ROE - Return on equity

              UTILE NETTO
ROE =    ----------------
           CAPITALE PROPRIO
.

Indica sostanzialmente quanto rende il proprio capitale investito.

La mia esperienza personale mi ha portato in realtà a considerare l' investimento alberghiero abbastanza atipico poichè molto spesso segue logiche di investimento non convenzionali e dove l'analisi sopra esposta ha valenza ma sino ad un certo punto.
Vi è spesso una componente soggettiva nell' attribuzione del valore, pensiamo ad una compagnia alberghiera che vuole entrare in una destinazione, acquistando l' hotel piu prestigioso della città.
Tuttavia per chi ha avuto la pazienza di leggermi sin qui, vorrei regalare una " chicca " da utilizzare a secondo delle occasioni: se qualcuno vi chiede quanto vale un albergo avete tre opzioni di risposta infallibili:

- se è uno avezzo alla finanza e volete darvi delle arie da finanziere risponderete : in funzione dell' EBITDA
- se è uno avezzo al settore delle costruzioni : attribuite un valore a camera seguendo le dinamiche degli alberghi già compravenduti
- se dovete identificare un prezzo della sola gestione, moltiplicate per due il fatturato medio degli ultimi tre esercizi.

Probabilmente la verità è nel mezzo ..........


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